Hyra butikslokal – om kontrakt, juridik och vad som kan gå fel

Det här inlägget är för dig som antingen driver egen butik, restaurang, café (eller vad som helst annat som kräver lokal), eller så är det något du drömmer om. Ja, det här är texten jag önskar jag hade läst innan jag startade min butik för drygt tre år sedan. Hoppas du uppskattar min berättelse, och du: dela gärna vidare till de du tycker borde läsa.

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Här kommer den, och vi börjar med lite bakgrundsfakta om hur systemet fungerar:

Butikslokaler är hyreskontrakt med överlåtelseavgift

Butikslokaler är i de allra flesta fall hyreskontrakt. (Jag säger butikslokal fortsättningsvis för enkelhetens skull, även om jag avser alla sorters så kallade kommersiella lokaler: restauranger, caféer, frisörsalonger och så vidare)

De här hyreskontrakten är rejält åtråvärda, särskilt i Stockholm. Tillgång och efterfrågan helt enkelt. Och därför köps och säljs dessa kontrakt för hundratusentals kronor. Detta är helt lagligt, och ofta sker köpen av hyreskontrakten genom helt vanliga mäklarfirmor. Mellan privatpersoner är det så kallade svartkontrakt, men mellan företag alltså helt okej.

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Vad kostar en butikslokal?

När jag skulle öppna min butik Replik hösten 2014 köpte jag mitt hyreskontrakt på Frejgatan 47 i Vasastan för 170 000 kr via en mäklare. 170’ är i sammanhanget rätt lite pengar, och det som avgör priset är främst läget. Min butiksadress var inte speciellt centralt och inte heller på något stort promenadstråk, så därav "bara" 170 000 kr. Min hyra var sedan 8500 kr per månad plus moms. Vilket också det räknas som väldigt lågt.

På andra mer åtråvärda platser (med större flöde av människor etc) så är såväl hyrorna som överlåtelseavgifterna för kontrakt mycket större. På vissa ställen på Södermalm och Gamla Stan i Stockholm kan ett kontrakt kosta uppemot en miljon. Och hyrorna ligga på tiotusentals kronor per månad.

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Hur fungerar det med butikskontrakt?

När jag skulle öppna min butik fick jag veta följande:

Banken ger inte lån till en överlåtelseavgift

Banken räknar inte ett hyreskontrakt som en säkerhet, så därför är det svårt att låna pengar. D v s om du köper en bostadsrätt använder du ju själva lägenheten som säkerhet för att överhuvudtaget kunna få lånet. Mina 170 000 kr fick jag ordna på annat sätt. I mitt fall blev det genom ett privat blancolån (som jag sedan lånade in i bolaget). Och det är så, eller genom ex sparade pengar som de allra flesta finansierar sina butikskontrakt.

Bostadsrättsföreningen måste godkänna dig som ny hyresgäst

Bostadsrättsföreningen som är lokalens hyresvärd ska godkänna dig som hyresgäst innan inflytt. ”Detta är dock mest formalia och alla blir godkända, om du inte är kriminell förstås” fick jag höra från mäklaren.

Priset styrs av marknaden

Som med alla köp där marknaden sätter priset så är det självklart en risk: d v s du kan gå med vinst eller med förlust.  Men ”Självklart kommer du kunna sälja kontraktet den dagen du vill flytta ut” sa mäklaren. Så som de allra flesta som sitter på ett åtråvärt butikskontrakt så var det därför självklart för mig att än vad som händer och hur saker skiter sig kan jag alltid sälja butikskontraktet och få loss pengar. För mig var det en trygghet, och jag tror att det är så de flesta som har en butik tänker.

Det är svårt att hitta information

Jag googlade, frågade mäklare och läste överlag på så mycket jag kunde om det här med butikskontrakt innan jag skrev på. Och ingenstans höjdes något varningens finger. Och självklart kommer varken mäklare eller säljare att berätta något som verkar negativt för dig som köpare....

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Vad som hände när jag ville överlåta

I somras bestämde jag mig alltså för att sälja min butik och självklart vill jag då överlåta mitt kontrakt till ett annat företag. Jag kontaktade bostadsrättsföreningen och berättade mina planer, exempelvis behövde jag från början veta vilka typer av verksamheter de ville ha respektive inte ha i lokalen. Skulle exempelvis en frisörsalong gå bra? Men inte en tatuerare? Eller kunde en inredningsbutik funka men inte en kiosk? Och så vidare.

Jag fick inga riktiga svar på mina frågor, utan upplevde att de försökte förhala något. Jag tänkte dock inte mer på det. Utan kände att det där löser sig nog, så jag lade ut en annons och rätt snabbt hittade jag en ny hyresgäst som jag tänkte att de nog absolut skulle godkänna. Ett väletablerat och seriöst företag som skulle öppna klädbutik. Jag och företaget kom överens om en summa samt allt det praktiska.

Butiken skulle bli soprum

Men när jag kontaktade bostadsrättsföreningens styrelse för att be om deras godkännande (”en ren formalitet” som flera mäklare sagt till mig tidigare) sa de blankt nej. De tänkte inte godkänna någon ny hyresgäst. Jag förstod ingenting och de menade att de ”inte behövde förklara sig”. Efter någon vecka hörde de av sig igen och ville boka in ett möte.

Toppen tänkte jag. Tills de gav mig besked: De ville inte godkänna någon ny hyresgäst, för min butik skulle nämligen bli ett soprum!

Det var som om någon slagit mig i ansiktet. Ett soprum! Jag blev såklart helt ställd, men tänkte att såhär kunde det väl ändå inte vara lagligt att göra? De kan ju inte ta mitt kontrakt?!

Så jag kopplade in jurist och vände och vred. Jag var då medlem i Svensk Handel, och om det är några som borde kunna det här med hyreslagstiftning för kommersiella lokaler så borde det vara deras jurister!

Men det visade sig att jag hade inget att säga till om. Jag var helt rättslös. Föreningen kunde göra exakt det de ville och det helt lagligt. Varför? Jo:

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Så här säger lagen

(Observera att följande är vad jag fick höra och som jag förstod det under alla de här turerna, jag vet därför ex inte exakt vart i lagen dessa saker har stöd etc)

Indirekt besittningsskydd

Hyreskontraktet är mitt och jag har så kallat indirekt besittningsskydd. D v s bostadsrättsföreningen kan inte kasta ut mig, utan endast säga upp mig när kontraktstiden går ut. (Mitt kontrakt var på tre år, och hade precis automatiskt blivit förlängt eftersom ingen av oss hade sagt upp det nio månader, som avtalat, innan tiden gått ut)

Fullt lagligt att göra om till soprum

Men om BRF:en får en påtryckning från stat, kommun, landsting om att något måste ändras eller åtgärdas enligt lag så är de skyldiga att göra det och då har hyresgästen inget att säga till om. Exempelvis om de måste ta en kvadratmeter för att bygga ny ventilation så har butiken inte rätt till skadestånd eller ersättning. Fullt logiskt. Men detta gäller även exempelvis soprum. Bostadsrättsföreningen hade, enligt dem, fått påbackning om att deras soprum inte var okej enligt dagens regler. Så därför beslutade de, nu när jag ändå skulle flytta ut, att ta min butik till just soprum.

Och i och med att det inte var deras ”beslut” utan något som var påtvingat dem enligt lag så är de inte skadeståndsskyldiga. Och jag skulle därmed mest troligt ha förlorat i Hyresnämnden enligt de jurister jag pratade med. Det finns dock inget krav på hur mycket av lokalen de var tvungna att använda till soprum för att detta ska gälla. Så i praktiken kunde de ta 1 kvadratmeter, bli av med mig som hyresgäst, och sedan sälja, som jag förstår det, kontraktet på nytt.

Det ska sägas att föreningen var noga med att poängtera att jag jättegärna fick stanna kvar kontraktstiden ut, det hade jag ju laglig rätt till, och de kunde i så fall gärna vänta med sitt soprum tills dess. Det de visste var ju att jag varken ville eller kunde det. Om jag hade valt att stanna kvar kontraktstiden ut, så hade de nio månader innan de 3 åren löpt ut sagt upp mig med hänvisning till soprummet. Och då hade jag stått där med noll kronor i ersättning i alla fall.

BRF:en bestämmer vem du ska överlåta till

Bostadsrättsföreningen har alltid slutordet i vem de godkänner som ny hyresgäst, vilket såklart är fullt logiskt. Men det betyder också att de överhuvudtaget inte behöver motivera varför de nekar en specifik hyresgäst. Vilket i praktiken betyder att de kan bestämma vem du ska överlåta kontraktet till. Och det var vad som hände min kompis också i somras:

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Föreningen kan bestämma vem du ska överlåta till

Jag lärde känna Linda för att vi båda hade butik i Vasastan, och när vi båda två förra året nästan samtidigt bestämde oss för att sälja våra respektive butiker och också skulle få barn med bara några månaders mellanrum (jag i april och hon i juli) så började vi umgås mer. Och när allt det här med mitt kontrakt hände var hon en av de som var där och tröstade (och tyckte förbannat synd om mig!)

Det vi inte då visste var att nästan samma sak skulle hända henne. Hon och hennes kompis Sara hade drivit butik i 12 år och lokalen mitt i Vasastan hade de köpt för 400 000 kr (pengar de lånat ihop privat), deras månadshyra var i sin tur 17 000 kr.

"Butiken har inte så snygg stil"

De hittade, via mäklare, en ny hyresgäst. En inredningsbutik som funnits i samma stadsdel i 11 år. D v s ett stabilt och seriöst företag. Men när bostadsrättsföreningen efter långt och länge äntligen hörde av sig om ett eventuellt godkännande så sa de nej. De tyckte inte ”att butiken hade så snygg stil”. Istället föreslog de några veckor senare en annan person som de hellre såg som hyresgäst.

Och det var samma person som flera månader innan lagt ett rejält skambud på lokalen, men Linda och Sara sagt nej till eftersom de ville ha sin fullt marknadsmässigt begärda summa.

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Att känna sig tvingad att ta ett skambud

Efter att föreningen nekade inredningsbutiken som ny hyresgäst föreslog de alltså personen med skambudet. Honom skulle de gärna godkänna. Så Linda och Sara kunde väl tänka på det? (Det visade sig senare att han hade gått direkt till föreningen och presenterat sig för dem och blivit tjenis, efter att Linda och Sara tackat nej till budet.)

Linda och Sara stod där med tom lokal, en månadshyra på 17 000 kr och Linda skulle dessutom få barn om bara några veckor. Överlåtelsen till inredningsbutiken skulle ha skett 1a juli och föreningen hade förhalat godkännandet till mitten på juni (”en ren formalitet” som mäklaren hade sagt om det här med att få godkänt, vilket gjorde att Linda och Sara aldrig anade något oråd).

Så att hitta en ny hyresgäst på mindre än två veckor mitt i sommaren, som föreningen ändå kanske inte skulle godkänna, kändes omöjligt. De kände sig därför tvingade att tacka ja till skambudet. Allt eftersom föreningen så tydligt gjort klart att den hyresgästen skulle godkännas.

Vi förlorade båda över 100 000 kr 

Linda och Sara förlorade över 100 000 kr på det här. Och det var bara tur. Så som hyreslagen ser ut för kommersiella lokaler hade det kunna bli mycket mycket mer (för vad hade hänt om skambudet från personen som föreningen godkände hade varit avsevärt lägre? Och vad hade hänt om BRF:en hade förhalat beslutet ännu längre så att de hade fått stå och betala månadshyra flera månader till?)

Jag förlorade också mer än 100 000 kr. Och även för mig var det bara tur att det inte blev mer. Min bostadsrättsförening erbjöd mig ”som plåster på såren” 70 000 kr som en flyttpeng. Rent lagligt hade de kunnat ge mig noll. De hade också kunnat tvinga mig att vara kvar kontraktstiden ut: 3 år. Och då hade jag fått betala 8500 kr i månaden i tre år. Och sedan när kontraktet gått ut, sagt upp mig full lagligt. Helt utan ersättning. Istället var de ”snälla” och löste mig ur kontraktet.

Så ja, vad vill jag säga med allt det här: jo, det här hände mig. Och det hände min vän. Hur ofta och hur mycket liknande saker inträffar vet vi inte. Ingen verkar tycka att det är ett speciellt stort problem. De jurister på Svensk Handel som vi pratat med menade att: ”Ja, det är ju tråkigt. Men lagen ser ut som den gör”.

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Som företagare är du rättslös

Men det jag menar är att lagen är helt galen! Det kan inte vara meningen att de företag som är hyresgäster ska vara i det närmaste rättslösa och att bostadsrättsföreningarna kan göra precis som de själva vill. En fungerande lag bör ju ha ett lika starkt skydd för båda parter.

Så just därför vill jag varna alla de som har butik eller funderar på att starta. Det här kan hända! Och än värre saker (jag och Linda, hade än hur sjukt det låter, ändå lite tur!).

Min upplevelse är nämligen att allting bara handlar om bostadsrättsföreningarnas goda minne, om de vill vara schyssta så fungerar allt. Men vill de använda lagen för att bli av med dig så är det lätt (bygg ett soprum!), vill de att lokalen ska överlåtas billigt till en vän eller närstående så kan de göra det (godkänn ingen annan hyresgäst än den personen). Vill de sen dessutom tjäna en hacka kan de också göra det (låt personen som köpte lokalkontraktet skamligt billigt sälja det till högstbjudande och godkänn den nya hyresgästen utan förbehåll)

Foto: Damon Hatefi

Foto: Damon Hatefi

Det som hände mig kan hända alla

I min värld betyder det här att så som hyreslagen för kommersiella lokaler ser ut i dag så öppnar det upp för den värsta sortens svågerpolitik.

Som företagare som köpt ett hyreskontrakt vet du såklart att du kan gå rejält med förlust (eller vinst) den dagen du vill sälja det. Det beror ju på hur marknaden ser ut.

Men, det nog ingen räknar med är att förlora pengar p g a rättslöshet. Varken jag eller Linda och Sara förlorade ju pengar p g a marknaden. Istället hade vi båda flera intressenter, och de som ville ta över kontrakten var båda seriösa företag som ville betala bra. Men det som alltså satte stopp för det, och också gjorde att vi förlorade pengar, var just hur Bostadsrättsföreningen spelade oss ur händerna.

Och att stå där helt handfallen och maktlös, medan jurister säger att det bara är stå med mössan i hand och hoppas på det bästa, det är milt sagt inte speciellt kul.

Har du hört om eller upplevt något liknande? Berätta! Och om du har butik, restaurang eller café etc och/eller känner andra som har, i sådana fall får du jättegärna sprida det här inlägget vidare. 

Klicka gärna på hjärtat om du gillar inlägget, och följ mig på bloglovin' om du inte vill missa något och vill spara inlägg till sen.